隨著房屋租賃市場日益活躍，由此產生的租賃糾紛也逐年遞增。如果承租人拖欠費用，出租人是不是就當然享有合同解除權可以一紙“休書”趕走承租人呢？那可不一定！我們來看看這起案件~

案情簡介

2010年6月，甲居委會與乙公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲居委會將162間房屋出租給乙公司，租賃期限為2010年7月至2026年1月。雙方在《房屋租賃合同》中對租金、水電費和物業管理費的繳納以及免租期等進行了約定。

2010年6月，甲居委會與乙公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲居委會將162間房屋出租給乙公司，租賃期限為2010年7月至2026年1月。雙方在《房屋租賃合同》中對租金、水電費和物業管理費的繳納以及免租期等進行了約定。

2019年7月5日，甲居委會向乙公司寄送《解除合同的通知》，告知乙公司因其拖欠費用已達30日以上，構成違約，根據合同約定解除合同。

2019年7月6日，乙公司收到解除通知。隨后，甲居委會向法院起訴，要求確認雙方合同已解除。

法院終審判決雙方繼續履行合同！

法院為何會這樣判決？

我們來捋一捋~

法院審理查明，乙公司已支付租金至2019年7月底，但于2019年7月才支付了2019年1-6月的物業管理費及2018年12月-2019年4月的水電費。

乙公司支付上述水電費、物業管理費等款項時確實存在一定程度的不符合合同付款時間約定的遲延付款問題。

本案的爭議焦點在于

訟爭《房屋租賃合同》

及其《補充協議》是否應予解除

法院認為：乙公司支付水電費、物業管理費等款項的時間雖不符合合同約定，但就在案證據及查明的具體情況而言，尚不足以認定乙公司的行為已達到影響甲居委會實現合同目的的程度。

法院依法作出上述判決！

法官提示

合同解除分為約定解除和法定解除。我國《合同法》第九十三、九十四條和《民法典》第五百六十二、五百六十三條是對合同約定解除和法定解除的規定。

在因違約行為導致合同解除的情形下，法定解除需以構成根本違約導致不能實現合同目的為前提；而約定解除則是在當事人約定的解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。一般而言，合同雙方當事人地位平等，經其協商合意后約定的合同解除條款應當得到恪守及履行。但實踐中也存在一些特殊情況，例如，出租方與承租方在合同中約定的解除條件較為苛刻，導致極易觸發合同解除條件。在此情況下，法院遵循誠實信用原則，結合案件的具體情況，對當事人約定的合同解除條件進行合理解釋，并適當限制合同解除權的行使，是有必要的。

注意啦

《民法典》第七條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”第五百六十二條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”

《民法典》第七條規定的誠信原則是民法的基本原則，適用于民事活動全部領域，貫穿于民事交易的始終。《民法典》第五百六十二條規定的“合同約定解除”條款，是“合同權利和義務終止”這一特定領域的具體原則。從效力位階上看，民法的基本原則是民事立法的準則，民法的具體原則及制度規范應以民法的基本原則為依據。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》（《九民會紀要》）第47條規定：“合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。”該會議紀要雖非司法解釋，不能直接作為裁判依據進行援引，但可作為案件審理的參考。（來源：廈門中院）